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Nessa linha, tem-se acórdão do STJ que examinou questão extremamente semelhante à versada em que consignou-se que “o formal de partilha que adjudicou os bens da herança, em condomínio “pro indiviso” a todos os herdeiros, em partes iguais, embora não registrado, é título hábil a instruir a ação de divisão ajuizada apenas entre esses herdeiros, posto constituir ele prova suficiente do domínio e da origem da comunhão. ”. (REsp 48.199/MG, 4ª Turma, DJ 27/06/1994). O fato da sucessão hereditária, pela saisine, prescindir de registro não elimina a aquisição da propriedade imobiliária via registro no Cartório de Imóveis competente para efeito da partilha de bens que eram objeto de condomínio. Transações imobiliárias por instrumento particular e o exercício compulsório de transmissão da propriedade - alvará judicial, adjudicação compulsória ou usucapião? (Imagem: Arte Migalhas) A adjudicação compulsória e o alvará judicial, por outro lado, são mais céleres. Esta estratégia é a estratégia msports de menor risco. Isso pode ser difícil se o requerente não tiver toda a documentação de compra e venda em ordem, especialmente se houver transcorrido um longo período de tempo. Ainda que o alvará judicial se apresente como uma medida célere, cabe destacar que, dependendo do entendimento do juízo para o qual a ação tenha sido distribuída, a medida que tem por escopo a celeridade, pode acabar frustrando a pretensão do comprador. O contrato por si só, não tem o condão de transferir ou transmitir a propriedade, dependendo assim da realização do registro perante o Cartório de Registro de Imóveis, pois, muito embora ocorra a assinatura do contrato concomitantemente à imissão na posse, não se pode confundir tais ocorrências com a efetiva transferência de titularidade do bem, conforme preceitua o art. 1.245 do Código Civil. Por vezes verifica-se o descumprimento do acordo de transmissão da propriedade, o que caracteriza o inadimplemento do contrato, podendo gerar consequências, que não raramente, repercutem na possibilidade de resolução da avença. Uma vez avençado o instrumento de compra e venda, com a devida quitação do preço, e em havendo o descumprimento do acordo de transmissão, e consequente inexistência de registro ou a tradição, o adquirente como possuidor de boa-fé, uma vez que dotado de justo título e mediante do transcurso do tempo, pode usucapir o imóvel, nos exatos termos do que dispõe o artigo 1.242 do Código Civil. A usucapião ordinária está legitimada diante da perda de efeitos jurídicos do título, seja por irregularidade formal ou por vontade. O Código Civil dá garantias a quem se encontra em situação dessa natureza, e que reside no imóvel usucapiendo.
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