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Com a instituição do condomínio registrada nascem as unidades autônomas sempre vinculadas a uma fração ideal do terreno. Com o registro da instituição de condomínio, há a definição da autonomia dos proprietários sobre os seus imóveis, da convivência dos condôminos na área coletiva do prédio, dos direitos de cada um em relação ao terreno, às áreas comuns, dos deveres, do repasse da administração. Instituição e Especificação de condomínio deve ser levada para registro no Cartório de Imóveis competente, para que as unidades autônomas sejam criadas e é uma espécie da radiografia do empreendimento, e está fundamentada no artigo 1.332, do Código Civil, vejamos: I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; III – o fim a que as unidades se destinam. Modalidades de Instituição: Por via testamentária: o testador, ao fazer seu testamento e possuindo imóvel que comporta divisão em unidades autônomas, institui o condomínio, individualizando cada unidade autônoma e sua respectiva fração ideal, descrevendo as partes comuns; Por acordo de vontades: um grupo de pessoas, titulares de direito sobre partes ideais de um terreno, resolvem construir um ou mais edifícios e, desde o início, já atribuem a cada um deles as unidades futuras; Frações ideais: o que são? Essa cota assume relevância em alguns aspectos da vida comunitária, como: modo de rateio das despesas comuns, contagem de votos em assembleia, deliberação sobre reconstrução da edificação em caso de sinistro, etc. Atualmente, a fração é fixada com base na área construída de cada unidade e de sua relação com o todo. Porém, nada impede que outros critérios possam ser adotados, especialmente o do valor pecuniário da unidade, especialmente em locais de interesse paisagístico, onde também se venda a “vista” da cidade, do mar ou de outro local de tenha valor visual. Vagas de garagem. As vagas de garagem, seja elas em estacionamento descoberto ou garagem e boxes cobertos, podem ser de três tipos: As áreas de garagem deste tipo serão tratadas como áreas de uso comum de divisão não proporcional nos cálculos das áreas do condomínio. Na matrícula do imóvel, ela irá integrar as áreas correspondentes ao uso comum. Essas vagas de garagem são tratadas como área de uso comum de divisão não proporcional ou área privativa acessória, distribuídas entre aquelas unidades às quais estão vinculadas.
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