As atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se , por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis. É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da lei 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão , a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis. Mesmo assim, há de se observar que, de acordo com a tese fixada pelo STF, associações já existentes continuarão não podendo cobrar contribuições de proprietários não associados . Devemos lembrar, ainda, que a regulação urbana é matéria de legislação municipal , que, por ser mais específica, prevalece em relação à legislação federal . É muito importante ao loteador, logo, consultar profissionais especializados para fazer o estudo de viabilidade técnica e jurídica do empreendimento, previamente, bem como para a análise da legalidade da instituição de associação de loteamento, exatamente porque tais leis municipais podem variar bastante. Nesse caso, os associados, ainda que se desvinculem da associação posteriormente, serão e continuarão obrigados a contribuir . Para facilitar o entendimento, veja a seguinte tabela, que contém a regra geral : Observação : a data pode ser anterior , se, no âmbito municipal, a questão já houver sido solucionada. Um exemplo é o Município de Nova Lima/MG, que, desde 2007, já autoriza os loteamentos de acesso controlado, com a constituição de associação com obrigações comuns a todos os moradores.
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Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2022, p. 72. 8 STF, ADI 2.602, red. do ac. min. Eros Grau, j. 24-11-2005, P, DJ de 31-3-2006. 13 STF, ADPF 194, red.
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